相続登記とは？

不動産の名義を相続人に変更する手続き

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物などの不動産について、その不動産を受け継ぐ人（相続人）の名義に変更する手続きです。

「相続人」とは、亡くなった方の財産を受け継ぐことができる人のことです。たとえば、亡くなった方の配偶者や子どもなどが相続人になることがあります。

不動産の所在地を管轄する法務局に必要な書類を提出し、登記簿上の所有者を相続人へ変更します。

たとえば、亡くなった方が所有していた自宅を長男が受け継ぐ場合、相続登記を行うことで、その不動産の所有者として長男の名義が登記されます。

相続登記をするためには、誰が不動産を受け継ぐのか、どの不動産を受け継ぐのかを確認したうえで、相続の状況に応じた書類を準備する必要があります。

相続登記が必要になるのはどんなとき？

相続登記が必要になるのは、亡くなった方が土地や建物などの不動産を所有していて、その不動産を相続した場合です。

たとえば、次のようなケースがあります。

• 親が亡くなり、子どもが自宅や土地を相続した
• 配偶者が亡くなり、配偶者が不動産を相続した
• 遺産分割協議を行い、相続人のうち特定の人が不動産を相続することになった
• 遺言書によって、不動産を受け継ぐ人が決まっている

相続する人が複数いる場合でも、遺産分割協議などによって「誰がその不動産を受け継ぐのか」が決まったら、その内容に沿って相続登記を行います。

なお、相続登記の前には、誰が相続人なのか、どの不動産が相続の対象なのかを確認することが大切です。

相続登記はいつまで？2024年から義務化されています

相続登記は原則3年以内

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。

これまでは相続した不動産の名義変更をしなくても、すぐに罰則を受けることはありませんでした。しかし現在は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが原則として必要です。

「相続したけれど、まだ名義変更をしていない」という方は、期限を確認して早めに手続きを進めましょう。

期限を過ぎるとどうなる？

正当な理由がないのに相続登記を申請しない場合、10万円以下の過料の対象となることがあります。

ただし、相続登記の期限に気づかないまま過ぎてしまった場合や、相続人が多く話し合いに時間がかかっている場合など、すぐに手続きを進めることが難しいケースもあります。

「自分の場合は期限を過ぎているかもしれない」「何から手をつければいいかわからない」という場合は、そのままにせず、司法書士などの専門家に相談してみましょう。

過去に発生した相続も対象です

相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記の義務化の対象となります。

たとえば、何年も前に親が亡くなり、そのまま不動産の名義を変更していない場合も、相続登記が必要になることがあります。

特に、何代も前の相続が済んでいない場合は、相続人が増えて手続きが複雑になっていることもあります。

「昔の相続だから大丈夫」とそのままにせず、名義が亡くなった方のままになっている不動産があれば、一度確認してみましょう。

まずは、登記事項証明書などで現在の不動産の名義が誰になっているのかを確認してみましょう。

名義を確認したものの、「誰が相続人になるのかわからない」「何代も前の相続が残っている」「どこから手をつければいいのかわからない」という場合は、早めに司法書士へご相談ください。

相続登記の手続きの流れ

相続登記は、相続人や不動産を確認し、必要な書類を準備したうえで、法務局へ申請します。

大まかな流れは次のとおりです。

① 不動産を確認する

土地や建物など、相続の対象となる不動産を確認します。登記事項証明書や固定資産税の資料などを確認し、現在の名義や不動産の情報を整理します。

② 相続人を確認する

亡くなった方の戸籍などを確認し、誰が相続人になるのかを確認します。

③ 遺言書の有無を確認する

亡くなった方が遺言書を残しているかを確認します。遺言書がある場合は、その内容を確認し、不動産を誰が相続するのかなどを整理します。

④ 相続財産を整理する

不動産だけでなく、預貯金や有価証券など、相続の対象となる財産を確認します。財産の内容を整理し、誰がどの財産を相続するのかを検討します。

⑤ 誰が不動産を相続するのか決める

遺言書がある場合はその内容を確認し、遺言書がない場合は、相続人同士で話し合って不動産を誰が相続するのかを決めます。

⑥ 必要な書類を準備する

相続の状況に応じて、戸籍謄本や住民票、遺産分割協議書などの書類を準備します。

必要な書類については、こちらの記事で詳しく解説しています。

⑦ 法務局へ相続登記を申請する

必要な書類と登記申請書をそろえ、不動産を管轄する法務局へ申請します。

⑧ 登記が完了する

申請内容に問題がなければ登記が完了し、不動産の名義が相続した人に変更されます。

相続登記は、単に書類を法務局へ提出するだけではありません。その前に、相続人や不動産、相続する人を整理することが大切です。

相続登記で、まず確認したいこと

「父が亡くなったので、実家の名義を変更したい」

相続登記のご相談で、最初にこのようにお話しされる方は少なくありません。

でも、相続登記は単純に「亡くなった方から、長男へ名義を変える」というだけではありません。

まず確認しておきたいのは、

• 不動産の名義は誰になっているのか
• 相続人は誰なのか
• 遺言書はあるのか
• 他にも不動産がないか
• すでに亡くなっている相続人はいないか
• 相続人同士で、誰が不動産を取得するのか決まっているか

といったことです。

ここを最初にきちんと整理しておくことが、相続登記をスムーズに進めるポイントです。

1．まず「不動産の名義」を確認しましょう

「父の家だから、父の名義になっているはず」と思っていても、実際に登記簿を確認すると、昔の名義のままになっていることがあります。

例えば、

「祖父が亡くなったときに名義変更をしていなかった」
「父が亡くなった後も、そのまま住み続けていた」

というケースです。

このような場合、今回亡くなった方だけでなく、何代も前の相続から整理しなければならないことがあります。

実際にあったご相談

「父が亡くなったので、自宅の相続登記をお願いします」

というご相談で調べてみたところ、土地の登記名義人が、お父様ではなくさらに前の世代の方だった、というケースがあります。

ご家族としては「ずっと我が家の土地」という認識でも、登記簿上の名義は別になっていることがあります。

このような場合、相続人の調査も複雑になり、必要な戸籍の数も増えていきます。

「うちの不動産は大丈夫」と思っていても、まず登記簿を確認することが大切です。

2．「誰が相続人なのか」を確認しましょう

次に重要なのが、相続人の確認です。

「子どもは私と弟の2人だから簡単ですよ」

という場合でも、戸籍を確認すると、実は別の相続人がいることがあります。

例えば、亡くなった方に以前の婚姻関係があり、そこにお子さんがいるケース。

あるいは、相続人となる子がすでに亡くなっていて、その子ども（孫）が相続人となるケースです。

相続登記では、原則として亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を確認し、相続人を確定する必要があります。

「家族が知っている範囲」だけではなく、戸籍上の相続関係を確認することが大切です。

3．遺言書があるか確認しましょう

亡くなった方が遺言書を残している場合は、相続手続の進め方が変わってきます。

自宅や土地について、

「長男に相続させる」
「妻に相続させる」

などと指定されている場合には、その内容を確認したうえで登記手続を進めます。

自筆証書遺言、公正証書遺言、法務局に保管されている自筆証書遺言など、遺言書の種類によっても手続が異なる場合があります。

「遺言書があるけれど、これで名義変更できるの？」

という段階からでも、ご相談いただけます。

4．「家だけ」ではなく、土地も確認しましょう

相続登記のご相談で意外と多いのが、

「家の名義変更をお願いします」

というご依頼です。

ところが確認してみると、家の敷地以外にも、

• 畑
• 山林
• 田
• 道路持分
• 離れた場所にある土地
• 共有持分

など、亡くなった方名義の不動産が見つかることがあります。

特に、地方では「昔から持っている山や農地があるけれど、どこにあるのかよく分からない」ということもあります。

相続登記をする際には、「今回の相続で名義を変更すべき不動産がすべて把握できているか」を確認することが重要です。

5．「誰が家を相続するのか」を決める必要があります

遺言書がない場合、不動産を誰が相続するのかについて、相続人同士で話し合うことになります。

例えば、

「長男が実家を相続する」
「妻が自宅を相続する」
「兄弟で共有する」

などです。

ここで大切なのは、「とりあえず共有名義にしておこう」という判断を安易にしないことです。

共有にすると、将来その不動産を売却したり、処分したりするときに、共有者全員の関与が必要になる場合があります。

「今は仲が良いから大丈夫」と思っていても、相続人の一人が亡くなれば、その持分をさらに次の世代が相続することになります。

実際にあったご相談

ご相談の中には、

「親が亡くなったので、子どもたちで土地を共有することになった」

というケースがあります。

その時点では兄弟姉妹だけなので問題なくても、何年、何十年と経つと、相続によって共有者が増えていく可能性があります。

「今どうするか」だけではなく、次の世代のことまで考えて不動産の名義を決めることが大切です。

6．「家の名義」と「土地の名義」が違う場合も要注意です

不動産の相続では、土地と建物の名義が同じとは限りません。

例えば、

「土地は子どもの名義」
「建物は親の名義」

というケースもあります。

このような場合、

「建物を相続したから、このまま住み続けられる」

とは限りません。

土地を誰が所有しているのか、建物を誰が所有しているのか、そして今後誰が住み続けるのかなどを整理しておく必要があります。

将来の相続まで考えると、単純に「今回の名義変更だけをすればいい」とはいえない場合もあります。

「今の相続」だけでなく、「次の相続」まで考えておくことが、不動産の相続ではとても大切です。

相続登記は「名義を変えるだけ」ではありません

相続登記というと、法務局に書類を出して名義を変更するだけの手続だと思われがちです。

しかし実際には、

• 不動産を確認する
• 相続人を確認する
• 遺言書の有無を確認する
• 相続財産を整理する
• 誰が不動産を取得するのか決める
• 必要な書類をそろえる
• 相続登記を申請する

という流れで進めていきます。

だからこそ、最初の「確認」がとても重要です。

「何から調べたらいいのか分からない」
「古い相続なので、相続人が誰なのか分からない」
「実家以外にも土地があるかもしれない」
「兄弟で話し合っているけれど、どう名義を決めたらいいのか不安」

そんな場合も、まずは現在の状況をお聞かせください。

当事務所では、戸籍や登記簿などを確認しながら、現在の相続関係と不動産の状況を整理し、必要な手続きをご案内しています。

相続登記は、早めに「今の名義」と「相続人」を確認しておくことから始めましょう。

「うちの場合はどうなるの？」という段階でも、お気軽にご相談ください。

相続登記は自分でできる？

相続登記は、司法書士に依頼せず、ご自身で手続きをすることもできます。

ただし、相続登記では、申請書を作成して法務局へ提出するだけでなく、その前に相続人や不動産を確認したり、相続の状況に応じた書類をそろえたりする必要があります。

特に、次のような場合は手続きが複雑になることがあります。

• 何代も前の相続が済んでいない
• 不動産が複数ある
• 遺産分割協議が必要
• 必要な書類を集めるのが難しい

「自分でできるか判断できない」「何から始めればいいかわからない」という場合は、まず司法書士に相談してみるのも一つの方法です。

相続登記について司法書士に相談したい方へ

相続登記は、ご自身で手続きをすることもできますが、相続人や不動産の状況によっては、必要な手続きが複雑になることがあります。

たとえば、

• 相続人が誰なのかわからない
• 何年も前の相続がそのままになっている
• 不動産の名義を確認したけれど、どう進めればいいかわからない
• 必要な書類をどこから集めればいいかわからない
• 自分で手続きできるか判断できない

このような場合は、まずは司法書士にご相談ください。

相続登記だけでなく、相続人や不動産の状況を確認しながら、必要な手続きについて一緒に整理していくことができます。

「相続登記をしなければと思っているけれど、何から始めればいいかわからない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

まとめ

相続登記は、亡くなった方が所有していた土地や建物などの不動産を相続したときに、その名義を相続した人へ変更する手続きです。

2024年4月からは相続登記が義務化され、原則として3年以内に申請する必要があります。また、2024年4月1日より前に発生した相続も対象となるため、名義がそのままになっている不動産がないか、一度確認してみましょう。

相続登記では、まず相続人や不動産を確認し、相続する人を決めたうえで必要な書類を準備します。

「自分の場合は相続登記が必要なのかわからない」「何から始めればいいかわからない」という場合は、司法書士に相談することで、現在の状況を整理するところから始めることができます。

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